LE DISPOSITIF JEANBRUN + LLI
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LE DISPOSITIF JEANBRUN
ACHETEZ EN LOCAL ET RÉDUISEZ VOS IMPÔTS
Le marché évolue, mais les opportunités restent bien présentes ! Si le dispositif Pinel appartient désormais au passé, les solutions Jeanbrun et LLI (Logement Locatif Intermédiaire) s’imposent comme les nouveaux leviers de performance pour 2026. Chez Promoty, nous avons anticipé cette transition. De Lannion à Lamballe, en passant par Pléneuf-Val-André, toutes nos résidences sont éligibles au dispositif Jeanbrun et n’attendent plus que vous !
LES AVANTAGES DU DISPOSITIF JEANBRUN
Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026, est un nouveau mécanisme fiscal destiné à relancer l’investissement locatif en France. Il repose sur un principe simple : l’investisseur achète un logement neuf ou rénové, le met en location et peut amortir fiscalement une grande partie de sa valeur. Concrètement, jusqu’à 80 % du prix du bien est amortissable, ce qui permet de déduire chaque année une fraction du coût du logement des revenus locatifs et ainsi réduire fortement l’imposition.
Le fonctionnement repose sur plusieurs niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social) qui conditionnent les avantages fiscaux. Plus le loyer est modéré, plus le taux d’amortissement est élevé (de 3,5 % à 5,5 % par an) . En contrepartie, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires. Ces plafonds sont fixés au niveau national. Dans les Côtes-d’Armor, ces derniers sont très proches du marché local.
Pour l’investisseur, les avantages sont multiples : d’abord, la fiscalité est fortement optimisée grâce à l’amortissement et au déficit foncier, pouvant annuler l’imposition sur les loyers.
Le dispositif offre également la possibilité d’imputer du déficit foncier sur le revenu global de l’investisseur, à hauteur de 10 700 € par an. Enfin, ce dispositif permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme tout en améliorant la rentabilité globale de l’opération.
Cumuler investissement Jeanbrun et Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le dispositif Jeanbrun laisse la possibilité, sous le nouveau statut du bailleur privé, d’investir en LLI. L’intérêt est de pouvoir cumuler les atouts des deux dispositifs, à savoir :
• TVA réduite à 10% sur le prix d’achat du bien.
• crédit d’impôt de taxe foncière, pendant toute la durée du LLI (jusqu’à 20 ans).
Aux conditions du plan Jeanbrun (avec loyer intermédiaire), s’ajoutent les suivantes :
• acquérir un bien situé en zone tendue
• réaliser l’investissement via une structure soumise à l’impôt sur le revenu (SCI, SCPI, SARL, etc.) ;
• s’engager sur une durée de location minimale de 20 ans.
En pratique, cela implique de proposer un logement loué nu, situé en zone tendue, avec des loyers encadrés sur toute la durée de l’engagement. Les locataires doivent y établir leur résidence principale et respecter des plafonds de ressources fixés au niveau national.
Exemple d’acquisition d’un STUDIO dans la Résidence LA TANNERIE, à LAMBALLE : 63 473 € d’économie !
PRIX DU STUDIO (L408) – TVA À 20 % | 137 000 € |
PRIX DU STUDIO (L408) – TVA À 10 % | 125 583 € |
TVA ÉCONOMISÉE (1) | 11 417 € |
TAXE FONCIÈRE ÉCONOMISÉE SUR 20 ANS (2) | 8 808 € |
IMPÔT FONCIER ÉVITÉ GRÂCE À L’AMORTISSEMENT SUR 25 ANS (3) | 41 493 € |
RÉDUCTION D’IMPÔT (IR) RÉALISÉE PAR LE DÉFICIT DÉDUCTIBLE (4) | 1 756 € |
ÉCONOMIE TOTALE | 63 473 € |
LOYER ESTIMÉ SELON LE DISPOSITIF JEANBRUN (5) | 462 € |
RENTABILITÉ BRUTE | 4,41% |
EFFORT D’ÉPARGNE MENSUEL SANS APPORT (6) | 252 € |
(1) - Dans le cadre d’une SCI à l’IR – Programme immobilier situé en zone B1 et éligible au dispositif LLI – Sous réserve du respect des engagements prévus aux articles 279-0 bis A et 284 II bis du Code général des impôts (CGI) (2) - Crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière – Selon le dispositif LLI, constitution d’une créance de taxe foncière sur une période de 20 ans – Simulation basée sur une taxe foncière de 400 € pour le lot présenté, avec une actualisation de 1 % par an – La doctrine fiscale relative à cette créance d’impôt prévoit son remboursement (en l’occurrence, la taxe foncière sur les propriétés bâties acquittée) pour les personnes morales exonérées ou non redevables de l’IS (§ 30, BOI-IS-RICI-40-10-30 du 12/06/2024) (3) - Selon l’article 47 de la loi de finances pour 2026, ainsi que les articles 31 I i) et j) du Code général des impôts (CGI), et dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé, sous réserve du respect des engagements du dispositif. Calcul de l’amortissement : 80 % du prix du logement, soit 125 583 €, amortis à hauteur de 3,50 % par an, soit 3 516,33 € par an, représentant un total de 87 908 € sur 25 ans. Hypothèse retenue : foyer fiscal soumis à une tranche marginale d’imposition de 30 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 % (location nue : CSG 9,2 %, CRDS 0,5 % et prélèvement de solidarité 7,5 %). Soit une économie d’impôt foncier estimée à 47,20 % de 87 908 €, soit 41 493 €. (4) - Imputabilité du déficit foncier sur le revenu global à hauteur de 10 700 € maximum par an, selon l’article 47 de la loi de finances pour 2026 et les articles 31 I i) et j) du Code général des impôts (CGI). Hypothèse retenue : foyer fiscal disposant d’un revenu net avant abattement de 80 000 € – Couple marié avec deux personnes à charge. Hypothèses de financement : frais de notaire offerts – Sans apport – Prêt sur 25 ans à un taux de 3,50 % – Taux d’assurance de 0,30 % – Garantie bancaire de 1 884 € – Soit un montant total à financer de 127 467 €. Charges imputées : 8 % de frais de gestion – 3 % d’assurance loyers impayés – Frais de suivi comptable de 300 € annuels. (5) - Calcul du loyer Jeanbrun – Appartement L408 – Surface habitable de 32,60 m², soit un coefficient multiplicateur de 0,7 + (19 / 32,60) = 1,28, plafonné à 1,20 – Montant du loyer en zone B1 : 11,80 € / m² – Soit un loyer mensuel de 32,60 × 11,80 × 1,20 = 461,62 €. (6) Effort épargne calculé selon les hypothèses retenues en (4) et en (5).
